کاظم عسکری نسب

بسمه تعالی

افراز و تفکیک

ماده ۱۵0- هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضاﻯ تفکیک شود این تقاضا باداره ثبت ارسال میگردد و در تقاضانامه باید ارزش‌مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذینفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد. مبناﻯ وصول هزینه‌تفکیک ارزش معاملاتی روز خواهد بود هر چند بهاﻯ معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

ماده ۱۵4- اصلاحی مصوب ۱۳۶۵ دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در‌محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداریها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفضیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت‌به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌کننده اعلام دارند در غیر اینصورت ‌دادگاه‌ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأساً اقدام خواهند نمود.

تفکیک

تفکیک عبارت است از تبدیل یک محدوده به چند محدوده،به عبارت دیگر تفکیک عبارت است از تبدیل یک شش دانگ به چند شش دانگ.

متقاضی تفکیک ،تقاضای تفکیک خود را به دفترخانه اسناد رسمی تسلیم می کند ،تقاضای متقاضی تفکیک از طریق دفترخانه اسناد رسمی به اداره ثبت ارسال می شود .این تقاضا به یکی از نمایندگان و نقشه برداران اداره ثبت ارجاع می شود.

اگر این ملک سابقه تحدید حدود داشته باشد : در این صورت وقت معاینه محل مشخص می شود و نماینده ثبت به اتفاق نقشه بردار ثبت ، همراه مالک یا نماینده او به محل اعزام و نقشه بردار ثبت ، نقشه تفکیکی را ترسیم می کند و نماینده ثبت در اجرای مواد 154 اصلاحی قانون ثبت و ماده 101 قانون شهرداری و ماده 6 قانون شورای عالی شهرسازی ، نقشه را برای تایید به شهرداری محل وقوع ملک ارسال می نماید. و شهرداری باید ظرف مدت دو ماه پاسخ  اداره ثبت را بدهد والا اداره ثبت صلاحیت دارد مطابق وضع موجود ، نسبت به تفکیک این ملک اقدام کند

نکته1-  الف : در مورد اراضی داخل در محدوده شهر ، ما برای تفکیک اراضی،در اجرای ماده 14 و 15 قانون زمین شهری و بند 19 آیین نامه این قانون و همچنین ماده 17 و 24 آیین نامه قانون زمین شهری ، وظیفه داریم موافقت اداره مسکن و شهرسازی را هم برای تفکیک جلب کنیم.

ب : اگر این اراضی خارج از محدوده شهر باشند : برابر تبصره 3 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی و باغ ها و ماده 4 آیین نامه قانون حفظ کاربری اراضی و باغ ها ؛ عمل تفکیک را باید بر اساس نقشه ای انجام بدهیم که به تایید سازمان جهاد کشاورزی استان رسیده باشد.

نکته2- تفکیک آپارتمانها بر اساس گواهی پایان کار استخدامی صادره از سوی شهرداری صورت می گیرد.[1]

نکته 3-اگر چند ساختمان به صورت مجزا در یک قطعه زمین واقع شده باشد:

-اگر ساختمانها دارای مشترکاتی باشند یا بر اساس گواهی صادره از سوی شهرداری عرصه قابل تفکیک نباشد ، در این صورت ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفکیک اعیان ساختمانها بر اساس قانون تملک آپارتمانها اقدام نمایند.

- اگر ساختمانها بر اساس گواهی پایان کار فاقد مشترکات باشند  ، در این صورت ادارات ثبت راسا نسبت به تفکیک عرصه و اعیان آنها اقدام خواهند نمود.[2]

نکته4- دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله در مورد ساختمان‌ها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.

نکته 5- در مورد ساختمان‌هائی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بناء جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می‌باشد[3]

نکته 6- پذیرش درخواست تفکیک از طریق دفاتر اسناد رسمی همراه با گواهی مصدق شده پایان کار بوسیله مالک یا قائم مقام وی تسلیم رئیس واحد ثبتی یا مسئول مربوطه می شود.افراد غیر صالح حق تسلیم درخواست را ندارند.[4]

نکته 7-  حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به‌هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.[5]

سوال: اگر در تفکیک اشتباهی صورت گیرد تکلیف چیست؟

جواب : الف - اگر سند انتقال صورت نگرفته باشد یا هنوز در دفتر املاک ثبت نشده باشد ، در این صورت مرجع صلاحیت دار برای رفع اشتباه و اصلاح سند ، خود اداره ثبت می باشد.

ب- اگر سند انتقال صورت گرفته باشد یا در دفتر املاک ثبت شده باشد ، در این صورت مرجع صلاحیت دار برای رفع اشتباه و اصلاح، هیات نظارت می باشد و رای هیات نظارت در این خصوص قطعی می باشد.

افراز

افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاعی بین شرکاء به نسبت سهم آنها.

برای افراز ، متقاضی از اداره ثبت محل درخواست افراز می کند و مشخصات و نشانی سایر شرکاء را هم اعلام می کند .

این تقاضا به یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می شود ،نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ثبتی و دیگر سوابق ثبتی از جمله دفتر املاک ، وضعیت ثبتی این ملک را به رئیس اداره اعلام می کند.

اگر این ملک سابقه تحدید حدود داشته باشد و در بین شرکاء نیز محجور وجود نداشته باشد ، اداره ثبت صلاحیت افراز را دارد ، لذا به یکی از نقشه برداران ماموریت داده می شود تا به اتفاق نماینده ، نقشه ملک مورد تصرف متقاضی را ترسیم کند و نقشه باقیمانده را هم ترسیم کند ، بعد از ترسیم نقشه و ارسال نقشه به شهرداری ، مطابق همان جریان تفکیک و تصویب نقشه توسط شهرداری محل وقوع ملک ، صورتجلسه افرازی تنظیم می شود و رونوشت آن و تصویر نقشه افراز به کلیه شرکاء ابلاغ می شود .

شرکاء ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ صورتجلسه افراز ، می توانند اعتراض خود را به دادگاه تقدیم کنند و رسید آن را به اداره ثبت تحویل دهند ، اداره ثبت نیز بعد از وصول اعتراض عملیات افراز را متوقف می کند تا نتیجه اعتراض مشخص شود و ادامه عملیات را طبق رای دادگاه ادامه می دهد.

فرق افراز و تفکیک

1- در تفکیک ممکن است مالک یک نفر باشد ولی در افراز قطعا مالکین بیش از یک نفر می باشند

2-   در تفکیک مالک معمولا ملک خود را به قطعات مساوی تقسیم می کند که از لحاظ فروش هم برای او آسان تر باشد ولی در افراز مساحت قطعات مفروزی بستگی به سهم شرکاء دارد.

3- درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک می شود اما درخواست تفکیک از دفترخانه اسناد رسمی می شود.

استثناء : در مورد آپارتمان ها ، در صورتی که تفکیک مستلزم انتقال آنها نباشد : در این صورت مالک می تواند مستقیما از اداره ثبت محل درخواست تفکیک کند و بعد از تفکیک ، اسناد مالکیت هر آپارتمانی را جداگانه دریافت کند ، بدون اینکه معامله ای انجام شده باشد.

 ب : اگر تفکیک مستلزم انتقال آن باشد : در صورتی که مالک بخواهد نسبت به آپارتمانی که قصد تفکیک آن را دارد ،معامله ای انجام بدهد و انتقال صورت گیرد، باید از طریق دفترخانه ، درخواست تفکیک خود را به اداره ثبت محل تسلیم کند.

4- بعد از تنظیم صورتمجلس تفکیکی ، حالت اشاعه از بین نمی رود اما با تنظیم صورتجلسه افراز و سپری شدن مدت اعتراض ، ملک از حالت اشاعه به مفروز تبدیل می شود .

5- در تفکیک بعد از تنظیم صورتجلسه تفکیکی نیاز است که تقسیم نامه رسمی توسط دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود اما در افراز بعد از تنظیم صورتجلسه افراز نیاز به تنظیم تقسیم نامه رسمی نمی باشد.

6- در تفکیک اگر مالکان متعدد باشند همگی آنان با امر تفکیک موافقت دارند اما در افراز یک یا چند نفر از شرکاء با افراز ملک موافق نیستند.

7- در تفکیک وقتی صورتمجلس تفکیک قطعیت می بابد که در خصوص آن سند رسمی تنظیم شده باشد اما در افراز وقتی صورتجلسه افراز قطعیت می یابد که مدت اعتراض به افراز سپری شده باشد.

8- در افراز تقاضای افراز توسط یک یا چند نفر از مالکین انجام می شود ، اما در تفکیک باید موافقت کلیه مالکین جلب گردد .

9- در افراز، نقشه افراز توسط اداره ثبت محل وقوع ملک تهیه می شود اما در تفکیک ، متقاضی تفکیک باید نقشه تفکیکی ملک خود را تهیه کند و با اخذ تقاضای تفکیک ، از دفترخانه اسناد رسمی آنها را به اداره ثبت محل تسلیم کند ،نقشه مزبور جهت تایید و مطابقت با تفکیک به شهرداری محل وقوع ملک ارسال می گردد. 

[1] قسمت 2 بند 383 مجموعه بخشنامه های ثبتی

[2] قسمت3 بند 393 مجموعه بخشنامه های ثبتی

[3] تبصره 8 ماده 100 قانون شهرداری ها

[4] بند 2 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها

[5] ماده 3 قانون تملک آپارتمانها